こんにちは、アキラ(@akirakaigai_com)です。
先日セミリタイア後の不動産投資で不労所得？フィリピン投資物件の現実で、フィリピンでの不動産投資はおススメしないとお話ししました。
主な理由はフィリピンの投資向け物件が、品質や工期の遅延、周りの環境について問題になる可能性が多々ある為です。
支払いを完了したのに建物が完成しなかったり、出来上がった建物が不良品であれば、賃貸に回して不労所得を得るなんてほぼ不可能です。
しかし「フィリピンなどの投資用物件は、価値がどんどん上がっているので儲かると聞いている」とおっしゃる方もいるでしょう。
そこで今回は現在売りに出されている、フィリピン我が地方都市のコンドミニアムを例に、リタイア出来るような不労所得が得られるのかについて検証します。
具体的にはこの記事を読むことで、下記の4点について分かります。
・不動産投資でリタイア出来る!?物件概要と実情について
・不動産投資でリタイア出来る!?物件の売れ行き状況は?
・不動産投資でリタイア出来る!?物件の収益性について
・不動産投資でリタイア出来る!?裕福層以外はやめるべき
それでは早速始めましょう！
不動産投資でリタイア出来る!?物件概要と実情について
まず初めにフィリピンでは外国人である我々は土地が買えない為、不動産投資を含む物件の購入は、一軒家などではなくコンドミニアムが一番メジャーです。
コンドミニアムを購入
↓
賃貸として貸し出す
↓
家賃収入を得る
↓
将来物件自体の価値上昇も期待出来る
上記のような流れで利益が出れば良いのですが、同時に
コンドミニアムを購入
↓
賃貸として貸し出す
↓
建物の品質や周りの環境が良くない
借り手が現れず家賃収入が入らない
↓
将来物件自体の価値上昇も期待できない
となってしまう可能性も、十分に考えられます。
不動産投資向け物件概要について
我がフィリピン地方都市では、2020年時点で現在コンドミニアム１件（合計３棟）があり、1棟はすでに完成済で2棟が建築中です。
間取りは1Kから3LDKまで用意されています。
| １K | ２LDK | ３LDK | |
| 広さ | 約２０㎡ | 約３２㎡ | 約６０㎡ |
| トイレ＆バス | １ | １ | ２ |
| 寝室 | １ | ２ | ３ |
不動産投資向け物件価格について
フィリピン我が地方都市の、コンドミニアム価格帯は下記の通りです。
約6５0万円～約１４００万円
※１フィリピンペソ＝２円として計算
このコンドミニアムが販売されたときは、最低価格が約５５０万円だったそうなので、すでに販売価格が100万円ほど値上がりしてます。
不動産投資でリタイア出来る!?物件の売れ行き状況は?
フィリピン我が地方都市の不動産投資向け物件は、眺めの良い高層階についてはほぼ完売の状況です。
しかし未だショッピングセンターなどで、営業マンが待機してセールス活動をしていますので、全室完売という訳では無いようです。
この辺りについては、一度実際の物件を営業マンの方に近日案内してもらう予定です。
詳細が分かり次第、別途記事にします。
※2020年5月追記
現在もウィルスによる都市封鎖や外出規制が発動されている為、未だ見学に行けていません。
不動産投資でリタイア出来る!?物件の収益性について
リタイアを目指して不労所得を不動産投資から得る為の、収益性については大きく2つに分けられます。
・家賃収入からの不動産投資収益
・物件自体の価値上昇による不動産投資収益
家賃収入からの不動産投資収益
すでに我が地方都市に建築中のコンドミニアム(2LDK)を不動産投資目的で購入した方は、1泊約4000円もしくは1ヶ月約5万円ほどで貸し出しています。
しかしすでに競合の賃貸物件も町全体にある為、結果借主を見つけるのが非常に難しい状態（＝供給過多）なのが現実です。
Airbnb（賃貸サイト）の予約可能日を確認しましたが、ほとんど宿泊可能な状況です。
販売営業員に確認したところ、何人もの中国人の方が投資用物件として購入しているようです。
※2020年5月追記
この話はウィルスによる影響を受ける前の話しです。現在は観光客がゼロなので、借主が全くおらず更に厳しい状況になっています。
コンドミニアムは通常のアパートと比べ、全体的に狭く作られています。
よって短期旅行者とは違い、長期間住む予定の人たちには人気がありません。
例えば私が住んでいるアパートは同じく２LDKで、家賃こそ高めの約６万円ですが広さは２倍弱あります。
物件自体の価値上昇による不動産投資収益
この町のインフレスピードを見ても、物件としての上昇は確かに見込めると思います。
インフレに関する具体的な情報については、セミリタイア数年で貧乏生活に！？インフレ対策と基礎知識についてをご覧下さい。
https://akirakaigai.com/early-retirement-prepare-inflation/
事実販売価格も当初より１００万円ほど高くなっており、かなり売り手(ディベロッパー)が強気であることが伺えます。
ただしこれは「この物件を将来売却する際も確実に100万円高く売れる」訳では無く、実際その時にになってみないと、本当の価値や儲かるのかなどは分かりません。
不動産投資でリタイア出来る!?裕福層以外はやめるべき
上記でお話しした通り、やはり私のような裕福層ではない人は、フィリピンで不動産投資を行いリタイアを目指すべきではありません。
理由は上記に書いた通り
・物件が予定通りに完成する補償が無く
・完成した物件が予定された十分な品質である保証が無く
・購入した物件の周辺環境に不安があり
・賃貸物件が乱立しており借り手が見つかりにくい
からです。
私もそうですが例えば資産5000万円を運用して、毎月20万円で生活する者にとって
・フィリピン地方都市の物件に1000万円前後投資して
・様々な不安要素がある中で
・ある意味ギャンブルになりかねない不動産投資
は出来ませんし、するべきではありません。
ただし
・この町に一生住む覚悟で
・賃貸として貸し出せない場合、自宅として使用する
のであれば、購入もアリだと思います。
先ほどインフレについてお話ししましたが、フィリピンは主要都市だけでなく地方都市も間違いなく発展しています。
よって建築品質や保証体制の向上を見ながら、どのタイミングで不動産投資で不労所得を作れるのか、またリタイア生活が出来るのか、今後も注視していきたいと思います。
ご清聴ありがとうございました(^^)/
